Imóveis na holding merecem atenção antes de 31 de dezembro de 2026. A proposta de Lei Complementar sobre a reforma tributária estabelece regras diferentes para calcular o redutor de ajuste conforme a data de aquisição do imóvel, o que pode afetar a tributação de uma venda futura.
Esse redutor é um valor descontado da base de cálculo do IBS e da CBS. Para holdings sujeitas ao regime regular, quanto maior o desconto aplicável, menor poderá ser a base tributável da operação.
Como a data afeta os imóveis na holding
O artigo 258 da proposta de LC estabelece duas situações relevantes:
Na integralização pelo sócio pessoa física não contribuinte, a aplicação da segunda regra exige análise: o dispositivo não trata expressamente dessa modalidade. Portanto, considerar o valor da integralização como redutor é uma interpretação, e não uma garantia automática.
Qual pode ser o impacto financeiro?
Imagine um imóvel integralizado por R$ 500 mil, com valor de referência hipotético de R$ 1 milhão, vendido futuramente por R$ 1,2 milhão.
Se o imóvel já pertencer à holding em 31/12/2026, com opção pelo valor de referência, o redutor será de R$ 1 milhão, resultando em uma base de cálculo de R$ 200 mil.
Já na integralização a partir de 2027, adotando o valor de aquisição de R$ 500 mil como redutor, a base de cálculo será de R$ 700 mil.
Nesse exemplo, a diferença é de R$ 500 mil na base de cálculo, não no imposto devido. A simulação considera as condições descritas e desconsidera a atualização pelo IPCA, acréscimos e outras deduções. A economia efetiva dependerá das alíquotas aplicáveis e das condições da venda.
O valor de referência precisa ser validado
O valor de referência é uma estimativa fiscal de mercado, disponibilizada no Sinter. Não é um valor escolhido livremente pelo proprietário, nem será necessariamente superior ao custo de aquisição.
O futuro Decreto que regulamentará essa LC prevê impugnação fundamentada, com documentação técnica, como laudos, por processo eletrônico. Uma referência subestimada pode reduzir o desconto e ampliar a base tributável.
Se a referência não estiver disponível em 31/12/2026, a legislação admite estimativa de mercado por procedimento específico, observada a regulamentação.
O contrato social, sozinho, não transfere a propriedade
A transferência depende do registro do título na matrícula do imóvel. Arquivar a alteração contratual na Junta Comercial não basta. Por isso, o planejamento deve considerar a documentação e os prazos do cartório.
Também é necessário avaliar o tratamento do ITBI e eventual reconhecimento de imunidade perante a prefeitura, os custos de registro e os efeitos no Imposto de Renda.
O redutor é corrigido pelo IPCA, mas não acompanha automaticamente a valorização futura do mercado. Sua utilização para IBS/CBS também não aumenta, por si só, o custo fiscal do imóvel para IRPJ e CSLL.
Para quem avalia transferir imóveis para uma holding, a decisão deve comparar o benefício esperado com os custos e as condições da operação, antes do encerramento de 2026.