Volto ao tema ganho de capital, novamente a partir de uma solução de consulta publicada pela Receita Federal. Desta feita, a discussão se desloca para as isenções previstas no artigo 39 da Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005.
A ementa da Solução de Consulta COSIT nº 108, de 1º de julho de 2026, sentencia:
“GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. APLICAÇÃO NA QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. Não se aplica a isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, quando o contribuinte utilizar o produto da venda de imóvel residencial na quitação integral ou parcial de saldo devedor de financiamento contratado para a construção de outro imóvel.
GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. APLICAÇÃO EM CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. Não se aplica a isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, quando o contribuinte utilizar o produto da venda de imóvel residencial na construção de outro imóvel.”
Antes da minha ponderação e análise do posicionamento adotado pelo fisco, permita-me, estimado leitor, apresentar uma visão geral do nascedouro da isenção, em especial com base no Código Tributário Nacional (CTN) e na Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005.
O artigo 111 do CTN determina a adoção da interpretação literal da legislação tributária que trata da outorga de isenção.
Ocorre que ao regulamentar a isenção prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005, através do disposto nos 12 parágrafos de seu artigo 2º, a Instrução Normativa 599/2005 extrapolou os ditames da lei, impondo restrições não presentes no diploma legal em flagrante afronta ao artigo 111 do CTN.
A correção da ilegalidade cometida veio com a Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022, que revogou o inciso I do parágrafo 11 do artigo 2º da Instrução Normativa 599/2005, que vedava o uso do produto da venda de um imóvel residencial para a quitação total ou parcial de débito remanescente de compra a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte, e inseriu o inciso III ao parágrafo 10 exatamente para deixar clara a permissão para essa utilização, dando nova redação ao inciso II do mesmo parágrafo, que trata da venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
Considerando que hoje o mercado imobiliário lança mão do instituto da alienação fiduciária como modelo de garantia das operações nas quais a propriedade do imóvel é transferida ao credor, ficando o devedor com a posse do bem, fica claro que o pagamento de saldo devedor de financiamento ou parcelamento de um imóvel residencial já possuído pelo alienante se constitui em utilização do produto da venda na aquisição de um imóvel residencial.
Baseado nesta lógica é que discordo de parte da decisão prolatada na solução de consulta em análise.
Se vendo um imóvel residencial e utilizo o produto da venda para construção de um novo imóvel residencial, está clara a extrapolação do previsto no artigo 39 da Lei 11.196/2005, e a operação não dá direito à isenção com base no artigo 111 do CTN.
Entretanto, se já possuo um imóvel residencial pronto, com habite-se, construção averbada na matrícula no registro de imóveis, e quito parcial ou totalmente o saldo devedor de um financiamento existente antes da venda que se pretende isentar, ainda que tenha sido de construção, entendo que faço jus à isenção.