A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 149, de 14 de agosto de 2026, no Diário Oficial da União (DOU) de 20 de agosto, com orientações sobre dois temas tributários: a isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais e a caracterização da denúncia espontânea. O entendimento alcança situações em que o valor da alienação é utilizado para adquirir outro imóvel residencial e também operações realizadas por meio de dação em pagamento.
No caso do ganho de capital, a Receita Federal considera que a isenção pode ser aplicada quando uma pessoa física residente no Brasil vende um imóvel residencial e utiliza o produto da operação, dentro do prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, para adquirir outro imóvel residencial localizado no país. A regra também pode alcançar a dação em pagamento de imóvel residencial.
A solução de consulta esclarece ainda que, se apenas parte do valor obtido com a alienação for empregada na aquisição do novo imóvel, a isenção será proporcional. Nesse caso, o ganho de capital correspondente à parcela do valor que não foi utilizada permanece sujeito à tributação.
Em relação à denúncia espontânea, a Receita reforça que o instituto depende do atendimento às condições previstas no artigo 138 do Código Tributário Nacional (CTN). Quando os requisitos são cumpridos, a denúncia espontânea afasta a aplicação de multa sobre a infração tributária, mas não impede a cobrança da penalidade decorrente do atraso no cumprimento de obrigação acessória.
Como funciona a isenção de IRPF sobre ganho de capital
A regra analisada pela Receita está prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005. O dispositivo estabelece a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho obtido por pessoa física residente no país com a venda de imóvel residencial, desde que o valor da operação seja aplicado, no período de 180 dias contados da celebração do contrato, na aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil.
A Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 também reconhece que a regra alcança a dação em pagamento de imóvel residencial. A Receita considera que essa operação constitui uma forma de alienação do imóvel e, por isso, pode ser considerada para aplicação da isenção prevista na legislação do IRPF.
Na situação analisada pela consulta, houve inicialmente a venda de um imóvel residencial e, posteriormente, a utilização de outro imóvel em uma operação de dação em pagamento para aquisição de uma nova residência. Como as operações ocorreram dentro do período previsto na legislação, a Receita considerou atendido o requisito temporal de 180 dias.
Quando há mais de uma operação de alienação, o prazo é contado a partir da celebração do contrato referente à primeira operação. Assim, no caso analisado, a contagem não começa novamente a partir da data da dação em pagamento.
Aplicação parcial do valor mantém parte do ganho tributável
A isenção não alcança automaticamente todo o ganho de capital quando o produto da venda é utilizado apenas parcialmente na aquisição de outro imóvel residencial. A própria legislação determina que, nessa situação, a parcela do ganho correspondente ao valor que não foi aplicado permanece sujeita à tributação.
A Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 aplica esse entendimento ao caso apresentado pelo contribuinte. Embora o valor da venda tenha sido utilizado dentro do prazo de 180 dias, somente uma parte do produto da primeira alienação foi empregada na aquisição do novo imóvel.
A Receita, portanto, considerou que houve aplicação parcial do produto da venda e determinou a tributação proporcional do ganho de capital referente à parcela não utilizada. O entendimento está fundamentado no artigo 39, § 2º, da Lei nº 11.196/2005 e no artigo 2º, § 2º, da Instrução Normativa SRF nº 599/2005.
Para a apuração do ganho de capital, a solução também destaca que operações como venda e dação em pagamento são consideradas formas de alienação de bens. Por essa razão, a dação de imóvel residencial pode ser considerada na aplicação da regra de isenção, desde que observadas as demais condições estabelecidas pela legislação.
Receita esclarece aplicação da denúncia espontânea
A segunda parte da Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 trata da denúncia espontânea prevista no artigo 138 do CTN. De acordo com o entendimento reproduzido pela Receita, a caracterização do instituto depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos nesse dispositivo.
A Receita esclarece que a denúncia espontânea é instrumentalizada por meio das declarações relacionadas ao cumprimento das obrigações acessórias previstas na legislação tributária. Quando atendidas as condições do artigo 138 do CTN, o instituto afasta a aplicação de multa, sem distinção entre penalidade moratória e punitiva.
Esse afastamento, porém, não se estende automaticamente às multas relacionadas ao atraso na entrega de obrigações acessórias. A Receita considera que as obrigações principal e acessória são autônomas e, por isso, o cumprimento tardio de uma obrigação acessória continua sujeito à respectiva penalidade.
Dessa forma, a comunicação da infração tributária e o pagamento do tributo nos termos da denúncia espontânea não impedem o lançamento da multa decorrente do atraso no cumprimento da obrigação acessória. Nesse ponto, a Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 está vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 233, de 16 de agosto de 2019, que já havia tratado da matéria.
De que forma a solução pode impactar a atuação contábil
A orientação da Receita Federal reúne dois pontos que exigem atenção na análise e no cumprimento de obrigações tributárias. No caso do ganho de capital, a utilização do produto da venda de imóvel residencial para aquisição de outra residência precisa ser analisada considerando o prazo de 180 dias e o percentual efetivamente aplicado na nova aquisição.
A possibilidade de utilização de imóvel em dação em pagamento também deve ser considerada na avaliação da operação, já que a Receita reconhece esse tipo de alienação para fins da regra de isenção. A aplicação parcial do valor, por outro lado, exige a separação da parcela do ganho correspondente ao montante que não foi empregado na aquisição.
Na análise de situações envolvendo denúncia espontânea, outro ponto relevante é a autonomia entre obrigação principal e obrigação acessória. O pagamento do tributo e a comunicação da infração, quando caracterizada a denúncia espontânea, não afastam a multa decorrente do atraso no cumprimento de uma obrigação acessória.
Assim, a Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 deve ser considerada na análise de situações que envolvam ganho de capital imobiliário e regularização de obrigações tributárias, especialmente para identificar quais efeitos decorrem da aplicação da isenção e quais penalidades permanecem aplicáveis em caso de atraso.