Atualmente, as empresas que exploram a atividade de locação de imóveis estão sujeitas, em regra, à incidência de 3,65% de PIS e COFINS sobre suas receitas.
Com a Reforma Tributária, PIS e COFINS serão extintos e substituídos pela CBS e pelo IBS.
Para determinados contratos de locação por prazo determinado, entretanto, a legislação criou um regime específico, que permite ao contribuinte optar pela manutenção do percentual de 3,65% para CBS e IBS.
À primeira vista, a manutenção dos 3,65% parece ser uma escolha bastante óbvia.
Afinal, a alíquota conjunta do IBS e da CBS poderá chegar a 29%.
Mesmo com a redução de 70% prevista para a locação de imóveis, estaríamos falando, em uma hipótese de alíquota cheia de 29%, de uma carga efetiva de aproximadamente 8,70%.
Além disso, embora o novo sistema permita a apropriação de créditos, a atividade de locação de imóveis possui poucas oportunidades de geração de créditos, em razão da própria natureza do setor.
Em uma análise superficial, portanto, a conclusão seria bastante simples:
3,65% parece ser muito melhor do que uma carga efetiva próxima de 8,70%.
Mas existe um detalhe importante: a Reforma Tributária será implantada gradualmente.
E é justamente essa transição que pode tornar a análise muito mais interessante.
2027 e 2028: a conta pode ser diferente
A CBS começa a ser implementada em 2027, enquanto o IBS entra gradualmente no sistema a partir de 2029. Isso significa que, em 2027 e 2028, ainda não teremos a incidência integral do novo modelo de IBS + CBS.
E aqui está o ponto que merece atenção:
Se considerarmos, para fins de simulação, uma alíquota de CBS de aproximadamente 8,40%, a redução de 70% aplicável à atividade de locação resultaria em uma alíquota efetiva de: 2,52%
Ou seja: 2,52% é inferior aos atuais 3,65% de PIS e COFINS.
(E a diferença pode ser ainda maior, já que no regime regular há a possibilidade dos créditos.)
Isso significa que, durante os primeiros anos da transição, pode acontecer uma situação aparentemente paradoxal:
A empresa que optar por manter a tributação equivalente aos 3,65% poderá pagar mais tributo do que aquela que permanecer no regime regular da Reforma Tributária.
Então por que alguém optaria pelos 3,65%?
É justamente aqui que entram os contratos de locação por prazo determinado.
Embora o regime regular possa ser interessante nos primeiros anos da transição, a situação tende a mudar à medida que o IBS passa a integrar progressivamente a tributação a partir de 2029.
Nos anos de 2027 e 2028, talvez a tributação pelo regime regular seja inferior aos 3,65%.
A partir da entrada progressiva do IBS, entretanto, essa diferença poderá diminuir ou até mesmo se inverter.
Nesse cenário, a manutenção da tributação equivalente aos 3,65% poderá se tornar economicamente interessante nos anos seguintes.
Por isso, não basta analisar a alíquota de um determinado ano. É necessário olhar para toda a vida do contrato.