A entrega de imóveis do estoque a título de distribuição de lucros gera receita bruta tributável. Entender a Solução de Consulta nº 12/2012 evita um erro caro no setor de loteamento.
É uma cena comum no escritório do contador que atende loteadoras. O sócio chega com uma ideia que parece engenhosa: em vez de distribuir lucro em dinheiro, por que não entregar um dos lotes da carteira? “Passo o lote pelo valor de custo, como não há lucro na operação, não pago imposto nenhum.” A lógica soa convincente. E está completamente errada.
A Receita Federal já enfrentou exatamente essa pergunta e a resposta consta da Solução de Consulta DISIT/SRRF09 nº 12, de 18 de janeiro de 2012. O entendimento, em uma frase: constitui receita bruta da atividade o valor pelo qual a empresa entrega bens integrantes de seu estoque a título de distribuição de lucros. Traduzindo para o cotidiano da loteadora: entregar um lote como dividendo é, para o Fisco, vender esse lote, com toda a tributação que uma venda carrega.
A lógica jurídica: dação em pagamento equivale a venda
O fundamento não está em uma regra tributária isolada, mas no direito civil. Quando a empresa entrega um bem para quitar uma obrigação, no caso o lucro a distribuir, está realizando uma dação em pagamento, instituto previsto nos artigos 356 e 357 do Código Civil. Fixado o valor da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes passam a ser regidas pelas normas da compra e venda.
A consequência é direta: a entrega produz o mesmo efeito econômico que produziria uma venda. E a natureza da receita gerada depende exclusivamente da natureza do bem entregue. Daí decorrem dois caminhos distintos.
Se o bem entregue integra o estoque, situação típica do loteamento em que terrenos, glebas e lotes compõem o “Estoque de Imóveis” da loteadora, a operação gera receita de venda de mercadorias, sujeita a IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Se o bem entregue está no ativo imobilizado, como um veículo, uma máquina ou um imóvel de uso próprio, apura-se ganho de capital sobre a diferença entre o valor de entrega e o valor contábil.
Para o loteamento, portanto, a regra é clara: o lote é estoque, e sua entrega como lucro é tratada como venda de estoque.
Por que a “entrega a custo” é a pior das saídas
O equívoco mais perigoso não é entregar o lote, e sim entregá-lo pelo valor de custo, imaginando que assim se neutraliza a tributação. Na prática, essa escolha aciona dois problemas simultâneos.
O primeiro é que, mesmo a custo, há receita bruta a tributar. O valor da entrega integra a base de cálculo no Lucro Presumido, com a presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, somados PIS e Cofins.
O segundo, muito mais grave, é a Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL). O Regulamento do Imposto de Renda presume DDL quando a pessoa jurídica aliena bem do seu ativo a pessoa ligada por valor notoriamente inferior ao de mercado. Um sócio é, por definição, pessoa ligada. Entregar a ele um lote que vale R$ 100.000 pelo custo contábil de R$ 40.000 cria uma diferença de R$ 60.000 que o Fisco reclassifica como lucro disfarçado, com IRRF de 35%, multa de 75% e juros Selic.
Esse risco ganhou peso adicional em 2026. Com a tributação de dividendos instituída pela Lei 15.270/2025 e a intensificação do cruzamento de dados pela Receita Federal, operações que retiram valor da empresa por caminhos alternativos à distribuição formal de lucros passaram a receber atenção redobrada da fiscalização. A “economia” pretendida com a entrega a custo pode, no fim, custar várias vezes o valor do próprio lote.
A comparação que o cliente precisa enxergar
Considere um lote com custo contábil de R$ 40.000 e valor de mercado de R$ 100.000, e um sócio com R$ 100.000 de lucros a receber em uma SPE de loteamento no Lucro Presumido.
Entregar o lote a custo (R$ 40.000) gera os tributos de venda sobre os R$ 40.000, mais DDL sobre os R$ 60.000 de diferença, com IRRF de 35%, multa de 75% e juros, além do ITBI. O custo total da operação supera, com folga, o próprio valor do lote.
Entregar o lote a valor de mercado (R$ 100.000), como exige a Solução de Consulta, gera receita bruta de R$ 100.000, resultando em aproximadamente R$ 5.930 de tributos federais no Lucro Presumido, mais o ITBI sobre a transferência. Não há DDL, mas o sócio recebe um imóvel ilíquido e, ao revendê-lo no futuro como pessoa física, ainda apurará ganho de capital sobre eventual valorização.
Vender o lote a um terceiro por R$ 100.000 e distribuir o dinheiro gera a mesma tributação de venda, os mesmos R$ 5.930 federais, mas o ITBI passa a ser ônus do comprador, e não da empresa. O sócio recebe dinheiro líquido. A única camada adicional é a tributação de dividendos: pela Lei 15.270/2025, a parcela que exceder R$ 50.000 por mês por pessoa física sofre retenção de 10%, o que pode ser gerenciado distribuindo o valor ao longo de mais de um mês.
A leitura é instrutiva. As duas saídas conformes, entregar o lote a mercado ou vender e distribuir dinheiro, pagam exatamente a mesma tributação de venda, porque o Fisco enxerga ambas como alienação. A diferença real está no ITBI, que onera a empresa apenas quando ela própria transfere o lote ao sócio, e na liquidez do que o sócio recebe.
ITBI: o tributo que muitos esquecem
Há ainda um detalhe que costuma passar despercebido. Por se tratar de transferência onerosa de bem imóvel, a entrega do lote ao sócio configura fato gerador do ITBI, devido ao município de localização do imóvel, ainda que a operação seja rotulada como distribuição de lucros. Ignorar esse recolhimento compromete a regularidade fiscal da operação e pode travar o registro da transferência em cartório.
O que orientar ao cliente
A regra de bolso é simples. Quando o objetivo do sócio é apenas retirar valor da empresa, o caminho mais limpo e econômico é vender o lote no mercado e distribuir o dinheiro como lucro, sem ITBI para a loteadora e com caixa líquido para o sócio. A entrega do lote em espécie só se justifica quando o sócio realmente deseja aquele imóvel específico, e mesmo assim deve ser feita a valor de mercado, com ITBI recolhido, jamais pelo custo contábil.
O ponto de fundo é que não existe atalho tributário na distribuição de lucros com bens do estoque. O Fisco consolidou, desde 2012, o entendimento de que distribuir patrimônio do estoque é vender patrimônio do estoque. Cabe ao contador antecipar essa conta antes que o sócio assine a operação, porque, depois de feita, o que parecia economia já virou autuação.
