A declaração de imóveis no Imposto de Renda exige atenção porque a ficha de bens e direitos funciona como histórico patrimonial do contribuinte e é confrontada pela Receita Federal com outras bases de dados.
No IRPF 2026, os bens imóveis devem ser informados na ficha de patrimônio com descrição detalhada, indicação de forma de aquisição, informações sobre condôminos e usufruto, quando houver, além dos demais dados relevantes.
A Receita também determina que todos os bens imóveis sejam declarados, independentemente do valor de aquisição.
Na prática, erros, omissões ou atualizações indevidas no valor do imóvel podem gerar inconsistências no processamento da declaração.
A Receita orienta que, na descrição do bem, o contribuinte informe se o imóvel pertence ao titular ou dependente, a forma de aquisição e, no caso de existir usufruto, marque o campo específico criado para essa situação.
O novo manual do Meu Imposto de Renda de 2026 prevê expressamente o checkbox “Bem com usufruto?”, a ser usado quando o patrimônio tiver registro de usufruto e o declarante ou dependente for usufrutuário ou nu-proprietário.
Ficha de imóveis passou a exigir informação sobre usufruto
Uma das mudanças relevantes no IRPF 2026 está na própria estrutura da ficha de patrimônio.
Segundo o manual da Receita Federal, ao declarar bens imóveis o contribuinte deve informar, no campo “Descrição”, dados sobre titularidade, forma de aquisição, condôminos e usufruto, quando for o caso.
Além disso, o sistema passou a trazer a opção “Bem com usufruto?”, que deve ser marcada quando o patrimônio estiver nessa condição.
Essa exigência amplia o nível de detalhamento esperado pela Receita e reforça a necessidade de revisão cuidadosa antes da transmissão da declaração.
O preenchimento incorreto pode comprometer a consistência do histórico patrimonial, especialmente em situações de doação com reserva de usufruto, sucessão ou desmembramento entre usufrutuário e nu-proprietário.
Imóvel deve ser declarado pelo custo, não pelo valor de mercado
Um dos erros mais frequentes na declaração de imóveis é atualizar o valor do bem apenas para refletir a valorização imobiliária. A regra geral da Receita é outra: o bem deve permanecer declarado pelo custo de aquisição.
Em orientação oficial da Receita sobre ganho de capital, consta que o custo dos bens e direitos adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 não está sujeito a atualização.
Isso significa que a simples alta do preço de mercado do imóvel não autoriza alterar o valor lançado na ficha de bens e direitos.
A exceção depende de base legal específica, como investimentos adicionais comprovados no próprio imóvel ou adesão a regime legal extraordinário de atualização patrimonial.
Fora dessas hipóteses, reajustar o valor apenas pela valorização do mercado pode gerar divergência com a sistemática da Receita.
Compra de imóvel exige descrição completa e documentos
Ao incluir um imóvel adquirido no ano-calendário, o contribuinte deve lançar o bem na ficha apropriada e preencher as informações solicitadas pela Receita.
O manual do IRPF 2026 informa que, se o bem não veio na pré-preenchida, é preciso adicioná-lo manualmente e preencher os campos exigidos para o tipo de patrimônio. Na descrição, devem constar as informações essenciais sobre o negócio.
Na prática, isso exige documentação organizada, como escritura, contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, dados do vendedor, financiamento, quando houver, e demais registros da operação.
Embora o manual destaque os campos do sistema, a coerência entre o que foi declarado e o que pode ser comprovado continua sendo decisiva para sustentar a informação perante a Receita.
Venda de imóvel exige apuração correta do ganho de capital
Na alienação de imóvel, o cuidado vai além da simples baixa do bem na ficha patrimonial. Se houver ganho de capital, a apuração do imposto segue regras próprias da Receita, com base na diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem.
A orientação normativa da Receita é clara ao definir que o ganho de capital é essa diferença positiva.
Por isso, vender um imóvel sem apurar corretamente o ganho de capital pode gerar omissão tributária.
Como o custo de aquisição é o ponto de partida do cálculo, erros anteriores na ficha patrimonial também contaminam a etapa da venda e podem aumentar o risco de inconsistência fiscal.
Benfeitorias e reformas podem elevar o custo, mas precisam ser comprovadas
Embora a valorização de mercado não possa ser simplesmente lançada na declaração, o custo do imóvel pode ser alterado quando houver fatos juridicamente relevantes e comprovados, como acréscimos patrimoniais admitidos pela legislação ou regimes específicos de atualização previstos em lei.
O próprio manual da Receita menciona, entre os tipos de patrimônio imobiliário, “Construção” e “Benfeitorias até 1988”, além de orientar o contribuinte a preencher as informações compatíveis com o tipo de bem.
Na prática tributária, reformas e melhorias que se incorporem ao imóvel e sejam devidamente documentadas podem influenciar o custo histórico do bem para fins futuros, inclusive na apuração do ganho de capital.
Sem comprovantes, porém, o contribuinte perde respaldo para sustentar esse acréscimo perante o Fisco. A lógica da Receita continua sendo documental: o valor informado precisa ser sustentado por prova.
Receita cruza dados do imóvel com outras bases
As informações de imóveis declaradas à Receita não ficam isoladas. O Fisco também recebe dados do mercado imobiliário por meio de declarações acessórias, como a Dimob, usada para informar operações de construção, incorporação, loteamento, intermediação de aquisições e alienações, além de pagamentos de locação. Isso amplia a capacidade de confronto de dados sobre transações imobiliárias.
Com esse tipo de cruzamento, inconsistências entre a declaração do contribuinte e os dados informados por terceiros podem gerar alertas automáticos. Por isso, a ficha de imóveis deixou de ser uma etapa meramente operacional e passou a exigir cada vez mais precisão técnica e coerência documental.
Todos os imóveis devem constar na declaração, independentemente do valor
Outro ponto importante do IRPF 2026 é que a Receita exige que todos os bens do tipo imóveis sejam declarados, independentemente do valor de aquisição.
O manual de preenchimento traz essa orientação de forma expressa. Isso significa que o contribuinte não deve omitir imóvel apenas porque ele tem valor reduzido ou porque foi adquirido há muitos anos.
A obrigatoriedade de entrega da declaração, por sua vez, segue critérios próprios, como rendimentos, ganho de capital e patrimônio total. Mas, uma vez obrigado a declarar, o contribuinte deve observar a regra de informação integral dos imóveis na ficha patrimonial.
Atualização extraordinária de bens depende de regime legal próprio
Em dezembro de 2025, a Receita Federal editou norma para regulamentar o Rearp Atualização, regime especial que permite atualizar o valor de bens móveis e imóveis adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024, com tributação definitiva específica.
Para pessoa física, a diferença entre o valor atualizado e o valor pago na aquisição dos bens é tributada pelo IRPF à alíquota de 4%.
Esse ponto é importante porque mostra que a atualização do valor do imóvel não é livre. Quando a legislação permite atualização, ela o faz por meio de regime próprio, com regras e tributação específicas. Fora dessas hipóteses, prevalece a lógica do custo de aquisição.
