Venda Imóvel Lucro Presumido: Receita Federal Muda Posição

Uma nova manifestação da Receita Federal reacendeu um debate que parecia superado: como deve ser tributada, no regime do Lucro Presumido, a venda de um imóvel que um dia já esteve no ativo imobilizado da empresa? A resposta dada agora pelo Fisco, ao afirmar que a tributação deve ser feita como ganho de capital, contradiz, em boa parte, o que a própria Receita havia decidido poucos anos antes, na Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, e o resultado prático é um cenário de insegurança para empresas que reorganizaram suas atividades de boa-fé.

O impasse decorre de uma peculiaridade do Lucro Presumido: nesse regime, o IRPJ e a CSLL não incidem sobre o lucro efetivo da empresa, mas sobre uma base presumida por lei a partir da receita bruta. Para quem exerce, de fato, a atividade de compra e venda de imóveis, essa base equivale a 8% da receita para o IRPJ e a 12% para a CSLL. Situação diversa ocorre quando a operação é enquadrada como ganho de capital, pois nesse caso, a tributação incide sobre toda a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do imóvel, podendo alcançar uma carga de até 34%, sem a aplicação dos percentuais de presunção.Definir se uma venda é receita operacional ou ganho de capital, portanto, está longe de ser um detalhe técnico: é o que determina se a empresa paga tributos sobre uma fração presumida do valor ou sobre o ganho integral da operação.

Foi exatamente esse ponto que a Receita voltou a enfrentar. Publicada em 24 de junho de 2023, a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, vinculante no âmbito da Receita Federal, fixou que a receita obtida com a venda de imóveis que já estiveram classificados no ativo não circulante imobilizado deve ser tributada como ganho de capital, e que isso vale mesmo quando a empresa promoveu a reclassificação contábil do ativo e uma redefinição legítima do seu objeto social para passar a atuar no ramo imobiliário. Na prática, a origem contábil do bem passou a funcionar como uma espécie de marca permanente, na medida em que uma vez imobilizado, o imóvel carregaria esse rótulo até a venda, independentemente de a empresa ter de fato mudado de atividade e a classificação do ativo.

O problema é que essa conclusão conflita com a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, posteriormente reafirmada pela Cosit nº 221/2024 – também vinculante para a Receita Federal – que adotava critério oposto. Para aquele entendimento, o que importa não é a origem contábil do bem, mas a substância da operação: se a compra e venda de imóveis integra, de fato, o objeto e a rotina da empresa, a receita é operacional e se submete à tributação pela base presumida, ainda que o imóvel já tenha sido alugado a terceiros antes da venda e classificado no imobilizado.

A própria Receita, ao fundamentar aquela solução, explicou que a regra do art. 215, § 14, da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 existe justamente para impedir que uma simples reclassificação contábil — um “passeio” do bem entre categorias do balanço — mude artificialmente a natureza tributária da receita. A nova consulta faz o caminho inverso: usa essa mesma norma, criada para combater o formalismo contábil, para desconsiderar uma mudança real e comprovada de atividade empresarial.

A própria Receita parece reconhecer a tensão ao classificar a nova solução como apenas “parcialmente vinculada” ao entendimento de 2021, o que equivale a admitir que ela só se sustenta em parte diante do precedente que invoca.

As consequências práticas dessa reviravolta recaem sobre empresas que estruturaram suas operações confiando no entendimento anterior. Para elas, o risco agora é concreto: autuações com glosa dos percentuais de presunção de 8% e 12%, cobrança dos tributos de até 34% sobre o ganho de capital integral, acrescida de multa de ofício e juros, incidindo sobre operações que foram planejadas de boa-fé.

Há, além disso, um problema de fundo, que ultrapassa o caso concreto. Orientações divergentes e sucessivas sobre a mesma norma tensionam a previsibilidade que se espera da administração tributária, e uma nova interpretação mais restritiva não deveria retroagir para alcançar operações já estruturadas sob a orientação anterior — é o que decorre da vedação à aplicação retroativa de nova interpretação e do dever de coerência do administrador, previstos no Código Tributário Nacional e na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Diante desse quadro, empresas que promoveram a reclassificação do ativo e uma mudança real e documentada de atividade — com objeto social efetivamente exercido, operações habituais e estrutura compatível com o novo ramo de negócio — ainda dispõem de base sólida para sustentar a tributação da venda como receita operacional, pela sistemática presumida. O momento, no entanto, exige reforço da documentação que comprove essa substância econômica, e pode justificar a formulação de consulta tributária ou a avaliação de medida judicial preventiva, diante do endurecimento do entendimento fiscal sinalizado pela Cosit nº 95/2023.

Por Bruna Belisario Vaintraub e Lara Hoeltz Sperb, sócias do Andrade Maia Advogados