Reforma muda tributação de aluguel por temporada
A regulamentação da Reforma Tributária trouxe novas diretrizes para a tributação da locação de imóveis por temporada, modalidade impulsionada por plataformas digitais como Airbnb e Booking.
A principal mudança está no enquadramento dessas operações. Em determinadas situações, o aluguel deixa de ser tratado apenas como cessão de uso e passa a ser considerado prestação de serviço, com incidência dos novos tributos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
De acordo com o entendimento consolidado pela reforma, a tributação não depende do meio utilizado para a locação. Assim, não importa se o imóvel é alugado por aplicativo, imobiliária ou contrato direto.
O que define a incidência de IBS e CBS são os critérios legais relacionados à quantidade de imóveis e ao volume de receita.
Locação por temporada mantém prazo inferior a 90 dias
O conceito de locação por temporada permanece vinculado à duração do contrato.
Para ser caracterizada como locação por temporada, a operação deve ocorrer por prazo inferior a 90 dias ininterruptos.
Quando o período ultrapassa esse limite, a operação passa a ser equiparada a serviços de hotelaria, com tratamento tributário distinto.
Critérios para cobrança de IBS e CBS
A nova legislação estabelece condições objetivas para definir quem será contribuinte dos novos tributos.
Para que haja incidência de IBS e CBS, é necessário que, no ano-calendário anterior, o proprietário tenha mais de três imóveis destinados à locação e obtenha receita anual superior a R$ 240 mil com essa atividade.
As duas condições precisam ser atendidas ao mesmo tempo para que o contribuinte se enquadre na tributação.
Na prática, pessoas físicas com até três imóveis e receita anual igual ou inferior a R$ 240 mil permanecem fora da incidência dos novos tributos.
O mesmo vale para situações em que apenas um dos critérios é ultrapassado. Dessa forma, não há tributação se o contribuinte tiver mais imóveis, mas receita inferior ao limite, ou se tiver receita superior com menor quantidade de imóveis.
Receita superior a R$ 288 mil muda enquadramento no ano
A legislação também prevê acompanhamento da receita ao longo do próprio ano-calendário.
Caso a receita com locação ultrapasse R$ 288 mil, valor correspondente a 20% acima do limite inicial, o contribuinte passa a se sujeitar ao IBS e à CBS ainda no mesmo ano-calendário.
Esse mecanismo exige atenção dos proprietários que atuam com locação recorrente, especialmente quando a receita se aproxima dos limites previstos na legislação.
Não contribuintes seguem modelo atual
Para os proprietários que não se enquadram como contribuintes de IBS e CBS, não há mudanças significativas nas obrigações.
A tributação segue o modelo atual, como o recolhimento de Imposto de Renda por meio do carnê-leão nos casos de rendimentos recebidos de pessoas físicas.
Nos pagamentos feitos por pessoas jurídicas a pessoas físicas, permanece a retenção na fonte.
Em ambos os casos, haverá o ajuste na declaração anual.
Também não existe obrigatoriedade de emissão de nota fiscal quando o locador não é contribuinte de IBS e CBS.
Caso o locador seja contribuinte desses tributos, haverá obrigatoriedade de emissão de nota fiscal.
Reforma também alcança locação de bens móveis
Além do mercado imobiliário, a Reforma Tributária também amplia o alcance das novas regras para a locação e o arrendamento de bens móveis.
Estão incluídos nesse grupo veículos, máquinas, equipamentos industriais e contratos de leasing, operações comuns em setores como construção civil, indústria e aviação.
Com base na Lei Complementar nº 214 de 2025, essas operações passam a ser tratadas de forma semelhante à prestação de serviços para fins de incidência de IBS e CBS.
Empresas devem revisar contratos e preços
O impacto é especialmente relevante para empresas cujo modelo de negócio está baseado na locação de ativos.
Com a nova sistemática, esses negócios precisam revisar contratos, precificação e estratégias fiscais diante do novo sistema tributário.
A mudança exige atenção tanto de proprietários de imóveis destinados à locação por temporada quanto de empresas que atuam com locação e arrendamento de bens móveis.