Evite Autuação, Pague Menos Imposto

Um único lançamento contábil pode ser a diferença entre pagar 6,73% ou 35% de imposto quando a holding imobiliária do seu cliente vender um imóvel. E a pior parte: muita gente está fazendo a conta errada achando que está economizando, quando na verdade está montando o próprio auto de infração.

Se você assessora holdings patrimoniais, este texto é para você. São cinco dicas diretas sobre onde colocar o imóvel no balanço e por que a manobra mais comum do mercado não protege ninguém.

1. Imóvel para alugar é investimento, não estoque

A confusão começa aqui. O CPC 16, item 8, define estoque como bem mantido para venda no curso normal dos negócios, e cita expressamente terrenos e imóveis para revenda. A palavra que decide tudo é revenda.

Um imóvel integralizado na holding para gerar aluguel não está em processo de venda. Ele está produzindo renda passiva. Isso o enquadra no CPC 28, que define propriedade para investimento como o imóvel mantido para obter renda, valorização de capital ou ambas. Portanto, holding de locação registra o imóvel como investimento no ativo não circulante. Estoque, nesse caso, é classificação incorreta.

2. A contabilidade não comanda o tributo

Essa é a dica que evita a maior parte dos prejuízos. A classificação no balanço não escolhe a tributação. Quem escolhe é a substância da operação.

Imóvel em estoque, numa empresa que de fato explora compra e venda, gera receita operacional, tributada pela presunção de 8% e 12%, com carga efetiva próxima de 6,73% sobre o valor da venda. Já o imóvel em investimento ou imobilizado gera ganho de capital, tributado por IRPJ e CSLL sobre o ganho, podendo chegar a 35% considerando o adicional. A diferença entre os dois cenários é brutal, e é justamente por isso que tanta gente tenta forçar o enquadramento mais barato.

3. O pingue-pongue de contas não blinda nada

A manobra mais ouvida em grupos de contadores é esta: lança como estoque, depois muda para investimento enquanto aluga, e na hora de vender volta para estoque para pagar os 6,73%.

Contabilmente o vai e vem tem até previsão, o CPC 28 permite reclassificar para estoque o imóvel antes alugado quando ele passa a ser destinado à venda. O problema é tributário, e é fatal.

A IN RFB 1.700/2017, art. 215, parágrafo 14, é expressa: a alienação de bem do ativo não circulante, ainda que reclassificado para o circulante com intenção de venda, deve ser apurada como ganho de capital quando essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica. A Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 repete a regra. E o CARF é ainda mais duro: em caso idêntico ao da manobra, em que a empresa alterou o contrato social e reclassificou o imóvel para estoque pouco antes de vender, manteve a autuação, firmando que a forma contábil não altera a substância econômica do fato gerador.

Em outras palavras, voltar para estoque na véspera da venda não esconde a operação. Documenta a intenção. É o ponto que o auditor mais ataca, e remete diretamente à simulação do art. 167 do Código Civil e do art. 116 do CTN.

Teste rápido: a sua estrutura está em risco?

Responda sim ou não para cada item. Cada sim acende um alerta.

1. O imóvel foi integralizado ou adquirido com a finalidade de locação?
2. Ele gerou receita de aluguel por mais de um exercício?
3. A holding pretende reclassificar o bem para estoque pouco antes de vender?
4. A atividade de compra e venda de imóveis foi incluída no objeto social recentemente?
5. A empresa nunca realizou operações de compra e venda de forma habitual?

Com três ou mais respostas sim, a venda como receita operacional dificilmente sobrevive a uma fiscalização. O desfecho provável é ganho de capital, somados a multa e juros.

4. O que de fato funciona é substância, não timing

Existe um caminho legítimo, e ele não depende do momento da reclassificação. Depende de realidade.

O CARF, no Acórdão 9101-005.772, admitiu tributar como receita bruta a venda de imóveis que estavam em propriedade para investimento e geravam aluguel, porque a holding exercia de fato tanto a locação quanto a compra e venda, ambas previstas no objeto social e comprovadas na prática. A lição é clara: o que destrava a presunção de 8% e 12% é a atividade imobiliária real, com histórico de operações, regularidade e documentação. Não é o lançamento contábil oportuno. Com substância, o imóvel pode até permanecer em investimento e a venda ainda sair como operacional. Sem substância, nenhuma reclassificação salva.

5. Não esqueça os dois efeitos colaterais

Duas armadilhas costumam passar despercebidas no planejamento.

A primeira é a integralização pelo valor histórico da declaração de imposto de renda, prevista no art. 23 da Lei 9.249/1995. Ela difere o ganho do sócio na entrada, o que é ótimo, mas cria custo contábil baixo na holding. Quando a empresa vender, o ganho será enorme, e se cair como ganho de capital a conta de 35% incide sobre quase todo o valor. A blindagem da entrada vira o problema da saída.

A segunda é o ITBI. A imunidade na integralização não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é imobiliária, seja locação, seja compra e venda, por força do art. 37 do CTN combinado com o art. 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição. Ou seja, montar a holding como compradora e vendedora de imóveis para conseguir o tratamento de estoque custa o imposto de transmissão já na porta de entrada.

E há um detalhe que fecha o raciocínio: para imóveis antigos, com altos fatores de redução do ganho, a venda direta pela pessoa física pode ser mais barata que qualquer rota dentro da holding. O ponto de equilíbrio costuma girar em torno de 45% de margem de ganho.

Conclusão

A classificação contábil de um imóvel na holding não é detalhe burocrático. É decisão estratégica que define quanto imposto o cliente vai pagar e quanto risco vai correr. Imóvel de locação é investimento. A presunção de 8% só vale para quem de fato exerce compra e venda. E reclassificar contas no momento conveniente não engana o fisco, apenas registra a intenção de simular.

O planejamento seguro nasce antes da primeira integralização, com a estrutura societária coerente com a destinação real dos bens e com simulação numérica das rotas de venda. A diferença entre fazer isso bem e fazer no improviso pode ser de dezenas de milhares de reais por operação, ou de uma autuação que compromete todo o patrimônio.